Sua holding pode ter que pagar ITBI pra colocar o imóvel no nome dela — e nem o STF sabe ainda

Você tem uma holding — ou já pensou em montar uma pra colocar imóveis no nome da empresa em vez de no seu CPF? Então precisa saber: o STF ainda não decidiu uma pergunta que pode custar caro nessa operação. Quando você transfere um imóvel pra "pagar" a sua cota no capital social de uma empresa, tem ITBI pra recolher ou não? Depende de quem recebe o imóvel — e é exatamente esse ponto que está travado no Supremo.

O que aconteceu no dia 2 de setembro

O STF levou ao plenário físico o Tema 1.348, sob relatoria do ministro Edson Fachin. Depois de ouvir a sustentação oral das partes, os ministros suspenderam o julgamento de novo — sem data marcada pra retomar. Mais de 300 processos parecidos, espalhados por tribunais de todo o país, estão parados esperando essa decisão, porque o caso tem repercussão geral: a tese que sair dali vale pra todo mundo.

A pergunta por trás da confusão

A Constituição diz que não incide ITBI quando você transfere um imóvel pra integralizar capital social — ou seja, quando você usa um imóvel, em vez de dinheiro, pra "pagar" a sua parte na empresa. Só que existe uma exceção: se a empresa que recebe o imóvel tiver como atividade principal comprar e vender imóveis, alugar imóveis ou fazer leasing, a prefeitura pode cobrar o imposto mesmo assim.

O detalhe que gera a briga toda: o texto da Constituição só menciona essa exceção quando fala em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa — não fala nada sobre integralização de capital. Mesmo assim, prefeituras vêm cobrando ITBI de holdings imobiliárias nessa hora há anos, alegando que a mesma lógica se aplica. É essa lacuna de interpretação que o STF está resolvendo.

O que fazer enquanto isso

• Já foi cobrado? — se sua empresa já discute ITBI numa integralização de imóvel, o processo provavelmente está suspenso esperando o STF. Vale confirmar isso com quem cuida do seu jurídico.
• Vai montar uma holding agora? — antes de simplesmente pagar o ITBI, avalie entrar com uma ação pra suspender a cobrança até a decisão final do Tema 1.348.
• Guarde a documentação — contrato social, objeto social e matrícula do imóvel são decisivos pra provar (ou afastar) que a empresa tem "atividade preponderantemente imobiliária".