Alugou seu apê pelo Airbnb? A Justiça apertou o pause em todo o país

Se você tem um imóvel dentro de um condomínio residencial e aluga por temporada em plataforma digital — Airbnb, Booking, e por aí vai — vale parar pra ler isso. No dia 17 de setembro, o STJ divulgou a suspensão, em todo o país, de todos os processos que discutem exatamente essa questão: se a convenção do condomínio pode proibir esse tipo de aluguel só com base na cláusula genérica de "destinação residencial", mesmo sem falar uma palavra sobre plataformas digitais.

O que exatamente foi decidido

O STJ selecionou dois recursos especiais — o REsp 2.272.536, que veio de um caso julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, e o REsp 2.272.537 — pra formar o Tema 1.443 dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo, na 2ª Seção. Isso significa que, quando o STJ julgar esses dois processos, a resposta vale pra todo o Brasil, de forma vinculante pra todos os juízes e tribunais.

A pergunta que o STJ vai responder é direta: a cláusula de "destinação residencial", que existe em praticamente toda convenção de condomínio, já é suficiente pra proibir esse tipo de aluguel — ou o condomínio precisa de uma cláusula específica, escrita, proibindo expressamente o aluguel via plataforma digital?

Isso já tinha um capítulo anterior

Em maio deste ano, a mesma 2ª Seção do STJ já tinha julgado um caso parecido (REsp 2.121.055, relatoria da ministra Nancy Andrighi) e decidido que o aluguel de curta temporada por plataforma digital descaracteriza o contrato como locação residencial comum — ele se aproxima mais de um contrato de hospedagem. Nesse julgamento, o STJ também fixou que mudar a destinação de uma unidade pra permitir esse tipo de aluguel exige aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia. O Tema 1.443 vai além: decide se, na ausência dessa mudança formal, a simples cláusula de "uso residencial" já basta pra proibir.

O que fazer agora

• Se você tem um processo em andamento sobre isso — seu ou contra você — ele está suspenso. Não é arquivamento, é pausa: espera a tese do STJ pra ser retomado.
• Se você aluga por temporada e a convenção do seu prédio só fala em "uso residencial", sem citar plataformas digitais, você está numa zona cinzenta até o STJ decidir — o risco pode pender pros dois lados.
• Síndico ou morador de um condomínio que já discute o tema internamente? Esse é um bom momento pra levar à assembleia uma cláusula específica e explícita sobre o assunto, aprovada pelo quórum de 2/3 — isso reduz a chance de a discussão virar processo.
• Pensando em comprar um imóvel pra alugar por temporada? Leia a convenção do condomínio antes de fechar negócio, e não assuma que "uso residencial" já resolve a questão a seu favor.